금융당국이 가계부채 관리 추가 대책으로 차주별 총부 채원리금상환비율(DSR) 단계적 규제 시행 일정을 앞당기고, 2금융권에 대한 DSR 규제를 강화하는 방안을 검토 중이다. 증권사의 신용거래융자를 죄는 방안도 거론된다.

정부 대출규제 전셋값만 상승 시켜…

 정부의 대출규제에도 불구하고 가계대출이 계속해서 늘어나면서 수도권 전세시장이 요동치고 있다. 부동산 가격 급등으로 전세자금 대출 등 주택 관련 담보대출이 늘어난 탓이다. 업계에선 지난해 새 임대차법 시행을 계기로 본격화된 전세난이 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않으면서 앞 으로도 세입자들의 불안감은 계속 커질 것이란 지적이 나온다. 9월 23일 KB국민은행 자료에 따르면, 지난달 수도권 아파트의 평균 전셋값은 4억4156만원으로 집계됐다. 2018 년 1월 당시 수도권 아파트 평균 매매가(4억4067만원)보다 높은 수치다. 수도권 아파트 전셋값은 2018년과 2019년에 연달아 소폭 하락했으나 새 임대차법이 시행된 지난해엔 10.23%나 급등했다. 올해 수도권 아파트 전셋값은 8월까지 10.26% 올라 이미 지난해 연간 상승률(10.23%)을 뛰어넘은 상황이다. 부동산 업계는 지난해 7월 시행된 임대차2법(전 월세상한제·계약갱신청구권) 이후 전세 매물이 급감한 것이 수도권 전셋값 상승에 영향을 줬다고 보고 있다. 여기에 정부가 주택 매매대출을 규제하면서 상대적으로 규제에서 자유로운 전세대출로 실수요자들이 몰린 것 또한 수도권 전셋값 상승의 배경으로 꼽힌다. 금융권에 따르면 지난 16일까지 5대 은행 전세자금대출 잔액은 120조7251억원으로 지난해보다 14.74% 급증하며 전체 주택담보대출 증가세를 견인했다. 전세대출의 경우 전셋집 수요에 기반을 둔 실수요(98%) 중심의 대출이기 때문에 금융당국의 규제 범위에서 제외된 대출이다.

“규제 사각지대 놓인 대출규제…

 촘촘한 규제대책 필요” 업계 관계자는“정부 차원의 강력한 총량 규제 대상이 된 주택담보대출과 신용대출의 경우 증가세가 주춤해졌지만, 전세대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적 용받지 않아 사실상 규제 사각지대에 놓여있다”며 “전세 대출의 경우 대출금 상한이 최대 5억원까지 가능하고 주 택보증보험 및 서울보증보험을 통해 90~100%의 보증비율이 적용되고 있어 ‘갭투자’ 용도로 활용될 수 있다”고 우려했다. 이어 “이러한 갭투자 세력이나 서울에서 밀려난 실수요자들이 매매대출 대신 손쉬운 전세대출로 수도권 전셋값을 올리고 있어 우려된다”고 덧붙였다.

실수요자 잡는 추가 대출규제?

 9월 24일 금융권에 따르면 금융당국은 다음 달 초 가계 부채 관리 추가 대책을 내놓을 예정이다. 가장 유력하게 검토되는 방안은 DSR 규제의 확대·강화다. DSR 규제란 대출 자의 연 소득 대비 1년간 원리금으로 내는 돈이 얼마인지를 따져 주택담보대출 및 신용대출 금액을 제한하는 것이다. 앞서 금융당국은 차주단위 DSR 규제를 3단계로 확대하겠단 계획을 밝힌 바 있다. 지난 7월부터는 모든 규제지역의 6억원 초과 주택을 빌리거나 1억원 초과 신용대출을 받을 때 DSR 40%를 적용했다. 내년 7월부터는 전 금융권 대출을 합쳐 총대출액 2억원 초과, 2023년 7월부터는 총대출액 1억원 초과 대출자로 확대 적용한다. 저축은행, 카드, 보험 등 2금융권은 내년 7월부터 DSR 40% 규제를 적용받는다. 이 에 2금융권에 적용되는 차주별 DSR(60%)을 1금융권(40%) 수준으로 하향하는 방안이 제기된다. 1금융권의 대출 수요가 2금융권으로 이동하는 풍선효과를 차단하고 전체 가계 대출 증가세를 억제하기 위함으로 풀이된다. 2금융권은 소상공인·자영업자 등 서민들의 이용률이 높지만, 금융당국은 가계대출 규제 강도를 높일 수밖에 없다는 입장이다. 또 증권사 신용거래융자 규제 가능성도 높다. 신용거래융자는 증권사가 투자자의 보유 주식을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 서비스다. 이자는 연 5~7% 수준으로, 담보로 잡힌 주식이 일정 주가 아래로 내려가면 증권사가 반대매매(강제 주 식 처분)를 할 수 있다. 금융당국은 현재 증권사의 신용거래 융자가 지난해부터 급격히 늘어나 추이를 주시하고 있다. 금융투자협회에 따르면 이날 기준 증권사 신용거래융자 규모는 전년보다 30% 이상 늘었다. 다만 전세자금대출에 대해서는 실수요자들이 피해를 볼 수 있는 만큼 손을 대기는 어려울 것이라는 전망이 나온다. 추석 이후 가을 이사철이 시작되는데, 전세자금대출 규제가 강화되면 전세대란이 발생할 수 있다. 특히 임대차 3법 영향으로 전셋값이 폭등하면서 올해 전세난은 어느 해보다 심할 것으로 예상된다.

 이처럼 그동안 시행된 정부 부동산 정책이 올바르게 작동하지 않고 있다는 의견이 거세다. 결국 내 집 마련이 절실한 실수요자들에게 고통만 안겨주는 셈이다. 향후 정부는 뜬구름 잡기가 아닌, 실수요자들을 위한 정책을 내놓아야 할 것이다.