10월 19일 서울 강남 재건축의 상징인 대 치동에 위치한 은마아파트가 재건축 심의를 통과했다. 이는 은마아파트가 조합설립추진 위원회를 설립한 지 19년 만에 재건축 계획안 심의가 서울시 도시계획위원회를 통과한 것이다.

은마아파트 재건축 심의 통과

서울 강남구 대치동에 위치한 은마아파트는 준공된 지 40년이 넘은 강남의 대표적인 노후 대단지이다. 지난 2003년부터 조합설 립추친위원회를 설립해 재건축 사업을 추진하였으나 사업이 빈번히 무산이 되면서 19년 째 재건축 심의를 통과하지 못 했다. 하지만 드디어 재건축 계획안 심의가 서울시 도시계획위원회를 통과되면서 은마아파트 재건축 추진위원회는 조합설립 절차에 본격적으로 돌입했다. 추진위원회는 조합원 동의를 서둘러 이르면 내년 상반기까지 조합설립인가를 받는다는 방침이다. 서울시의 은마아파트 정비계획안에 따르면 기존 28개 동(14 층), 4424가구인 은마아파트는 33개 동9최고 35층), 5578가구(공공주택 678가구)로 탈바꿈한다.

여러 차례 고배를 마신 은마아파트

은마아파트는 재건축 문을 계속해서 두 드렸지만, 정부의 규제로 인해 번번이 추진 되지 못했다. 재건축 산업의 첫 관문인 안전 진단부터 문턱이 높았다. 지난 2002년부터 안전진단에서 3번 떨어지고, 2010년 조건부 재건축이 가능한 D등급 판정을 받았다. 또한, 2006년 도입된 재건축 초과이익환수제도 걸림돌로 작용했다. 안전진단 통과 후에도 재건축 추진 과정이 순탄치 않았다. 2017년 박원순 전 서울시장이 35층으로 층고를 제한하면서 49층으로 지으려던 계획이 무산됐다. 재건축 절차가 계속해서 지지부진 하게 되어 주민들 사이에서 갈등이 발생했다. 주민들은 ‘35층 이하로 재건축을 추진하 자’는 쪽과 ‘사업성이 떨어진다’는 쪽으로 나누어 대립했다. 결국 지난해 9월 주민 총회 에서 지도부 전체가 해임 당하는 사태를 빚었다. 이후 지난 3월 은마 재건축 추진위 집행부가 새롭게 결성되면서 재건축 사업 논의가 급물살을 탔다. 추진위는 지난 2월 35 층으로 조성한다는 정비계획안을 서울시에 제출했다.

앞으로의 은마아파트는?

은마아파트의 재건축 심의 통과로 재건축 시장에 끼칠 영향이 계속해서 주목되고 있 다. 최근 금리인상, 부동산경기 침체로 재건 축시장이 과열될 우려는 없다는 시각이 있지만 한편으로 은마아파트가 하나의 신호탄이 되어 서울 시내 주요 단지들의 재건축 사업도 탄력을 받게 된다면 ‘재건축발 집값 불안’이 재연될 가능성이 있다는 시각도 있다. 20일 부동산 업계에서는 은마아파트 재건축 정비계획안이 서울시 심의를 통과했다는 소식이 전해진 뒤 급매물이 회수되고 호가가 오르는 움직임이 나타났으나 매수 문의와 거래는 움직임이 많지 않다고 전했다. 이는 투기지역으로 대출이 묶여있어 현금으로 집값을 마련해야하는 부담이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 또한 토지거래 허가구역으로 인해 실제로 거주해야한다는 점도 거래를 위축시키고 있다. 거주자는 금리인상으로 인해 집값이 떨어지고 있는 추세이기 때문에 더 기다리다가 내 놓으려고 하는 분위기다.

재건축 사업 진척 호재에도 매매가 활발 하게 이뤄지지 않는 상황에서 호가는 꾸준 히 떨어지고 있다. 부동산 관계자는 “은마 뿐만 아니라 일부 재건축 단지도 급매만 거래되는 것처럼 부동산 경기 여건을 고려해 보면 매수세가 붙기 어려운 상황”이라고 전했다.

아직 은마아파트는 실제 재건축까지 절차가 남아있는 상태이다. 현재 아파트 조합조 차 설립되지 않은 상태로 재건축 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분 인가 등을 거쳐야 비로소 착공과 분양에 들어가게 된다. 먼저, 재건축 조합이 설립되면 가장 먼저 풀어야 하는 과제는 상가 소유주와의 협상이다. 또한, 재건축 초과이익 환수제, 분양가상한제 이 두 규제가 가장 큰 난관이다. 이외에도 여러 난관이 있어 사업추진이 더딜 가능성도 적지 않다는 관측이 나오고 있다. 은마아파트의 재건축 심의 통과가 재건축 규제 완화 의 신호탄으로 받아들여지지만, 다른 재건축 단지들은 잠잠한 상태이다. 하락세로 접어든 부동산 시장에서 주요 대단지 아파트의 재건축 소식도 흐름을 바꾸기는 어려울 것으 로 전망된다. 

19년 전부터 여러 차례 고배를 마신 은마아파트는 드디어 재건축 심의가 통과되었지 만 풀어야하는 여러 과제와 시장상황으로 인해 앞으로 재건축 사업이 원활하게 될 지는 미지수이다.