최근 점점 더 발전하는 전세 사기 수법으로, 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해 사례가 속출하고 있다. 경찰청에 따르면, 지난해 7월 25일부터 올해 3월 26일까지 8개월간 '전세 사기 전국 특별단속'으로 접수된 피해자는 1,878명, 확인된 피해 금액은 3,167억 원에 달한다.
전세 사기란?
전세 사기는 집주인이 의도적으로 세입자의 전세 보증금을 가로챌 목적으로, 전세 계약을 체결하는 사기 수법이다. 특히, 제도적 허점이 많은 전세 제도 특징상, 세입자가 전세 사기를 피하는 것은 쉽지 않은 실정이다. 이러한 전세 사기는 여러 유형이 있는데, 대표적으로는 △무자본 갭 투자 사기, △불법 건축물 사기, △신탁 사기, △대항력 악용 사기, △직거래 사기, △이중 계약 및 다중 계약 사기 등이 있다. 이러한 전세 사기가 이루어지는 사례를 자세히 살펴보면 다음과 같다. 첫 번째로, 집주인이 부동산 가격 상승 차익을 노리고, 자기 자본 없이 전세금만으로 부동산을 구매한다 (일명 “무자본 갭투자”). 하지만 이후, 해당 부동산 가격이 폭락하며 보증금 반환이 어려워지자, 서류상에만 존재하는 법인 (페이퍼 컴퍼니)에 모든 부동산을 팔아버린다. 이를 통해, 해당 전세금을 취득하고 잠적하는 수법이 있다. 두 번째로는, 공인중개사가 서로 소유한 부동산의 매매 시세를 부풀려, 일상적인 매매 가격보다 더 높은 가격으로 전세 계약을 맺는다. 이후, 잠적을 통해 많은 전세금을 취득하는 방법도 있다 (일명 “깡통 전세”). 이외에도 여러 기상천외한 전세 사기 수법이 존재한다. 즉, 시간이 갈수록 전세 사기 방법은 점점 더 교묘해지며, 사전에 적발하기 어렵게 진화해 가고 있는 실정이다.
해결책 내놓은 정부...하지만 미완의 상태?
이러한 전세 사기는 그 피해 규모가 가장 큰 미추홀구를 비롯해, 은평·동탄·구리 등 최근 전국에 동시다발적으로 속출하며, 매우 심각한 상황이다. 이에, 정부는 급히 관련 피해자들을 구제하는 전세 사기 특별법을 내놓았다. 하지만, 해당 법안 내용과 관련하여 피해자들은 실효성 있는 구제책이 아니라며, 반대 견해를 밝히었다. 특히, 특별법의 지원 대상이 너무 협소한 데다, 피해자들이 요구하는 선 지원, 후 회수 방안이 빠져 실효성이 떨어진다고 지적하였다. 이에, 정부는 한발 물러서, 관련 법안 적용 대상 확대, 피해자 요건 완화 등을 명시한 수정안을 제시하였다. 국토교통부 관계자는 "전세 사기 피해자를 폭넓게 지원하는 특별법의 제정 취지를 고려했다"고 설명했다.
전세 사기 예방 대책은 무엇인가
위와 같이 전국적으로 전세 사기 사태가 터지며, 전세 사기를 사전에 방지하는 방법에도 많은 관심이 쏠리고 있다. 무엇보다도, 이러한 전세 사기를 근본적으로 방지하기 위해서는 전세와 관련한 제도적 개선이 가장 중요하다. 하지만, 그전까지는 세입자가 스스로 관련 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 유일한 대응책이다.
기본적으로 전세 계약할 때 표준 계약서로 작성하고, 권리 보장을 위해 다양한 특약을 상세하게 넣어두는 게 중요하다. 특히, 세입자는 계약 전에 반드시 전세 보증 보험 가입이 되는 전셋집을 찾는 것이 필요하다. 전세 보증 보험이란, 임대인이 임대차 계약 종료 후에 전세금을 돌려주지 않는 경우, 보증 보험회사가 우선적으로 임차인에게 전제 보증금을 반환해 주는 보증 보험이다. 하지만, 보증 보험을 받을 수 없는 건축물인데도 가입할 수 있는 건축물인 것처럼 속이는 전세 사기도 존재하는 실정이다. 그렇기에 전세 계약하기 전, 특약에 “계약 후 전세 보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 한다.”라는 문구를 요구해야 한다.
또한 세입자는 전세가율이 낮은 전셋집을 얻어야 한다, 전세가율이란 매매가 대비 전세가를 뜻한다. 일반적으로 전셋값이 매매 가격과 동일하거나 혹은 더 높다면, 속칭 “깡통 전세”일 가능성이 높으므로, 해당 집은 피하는 것이 좋다. 하지만, 무엇보다도 가장 중요한 점은 전세 계약 전, 부동산 등기부 등본을 확인하는 것이다. 특히, 관련 등본을 확인하였을 때, 이미 선순위 채권이 다량 존재할 경우에는, 전세 보증금이 후순위 채권이 되게 된다. 이는 다시 말해, 보증금을 전액 회수할 가능성이 적은 상황이므로, 해당 집의 전세 계약은 피하는 것이 좋다.
전국적으로 확산하며, 사태가 심각해지고 있는 전세 사기 사태. 정부의 피해자 지원책도 매우 중요하지만, 그보다도 전세 제도의 개선을 통하여 제2의 전세 사기 사태 방지가 무엇보다 중요하다고 보여진다. 소 잃은 외양간에 또 소를 잃을 수는 없지 않은가.
고동근 수습기자 rhehdrms2003@kau.kr