최근 역전세 사례나 임대인의 경제력 상실로 인한 단순 보증금 미반환 사례 등 전세사기 사례가 늘고 있다.

  피해를 줄이기 위해 반드시 유념해야 하는 사항은 무엇인가. 첫째, 해당 주택의 실질적인 가치와 권리관계를 면밀히 따져 봐야 한다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 결국에는 그 주택을 팔아서 보증금을 회수해야 하므로 보증금이 입주할 주택가격에 육박하는 주택은 피하고, 해당 지역의 주택유형별 경매낙찰률보다 더 낮은 보증금을 책정할 필요가 있다. 특히 입주자의 임차권보다 앞선 제한물권이 있는 주택의 경우 경매 낙찰시 후순위 임차권으로 인해 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 거주권을 상실하고 쫓겨나는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 주택 가치에서 해당 금액을 차감함은 물론, 매우 보수적으로 보증금을 책정하거나 선순위 물권이 과도한 주택은 피해야 한다.

  두 번째는 당사자 확인이다. 임대인이 등기부등본의 소유권자인지, 해당 소유권자로부터 정당한 동의나 위임을 받은 자인지를 확인할 필요가 있다. 특히 신탁사가 소유한 주택은 각별한 주의가 필요하다. 단순 주택 관리인이나 신탁계약 위탁자 등 소유권자가 아닌 자와 계약을 체결하는 경우에는 신탁원부나 위임장을 통해 소유권자의 동의와 위임관계를 꼼꼼하게 확인하여야 하고, 권리관계가 자주 변경되거나 공유물건, 동시 진행 등 복잡한 거래구조로 된 물건은 피하는 것을 권장한다.

  세 번째로 주민 등록과 확정일자 부여 등을 통한 우선변제권과 대항력의 확보가 중요하다. 임대인에게 속아 집을 비워주거나 보증금반환 전 전출신고를 하여 피해를 본 세대가 많이 발생하고 있는데, 이 경우 경매 시 배당순위가 밀리거나 우선권을 상실하기 때문에 주민등록 전출과 이사는 보증금을 전액 반환받기 이전에 해서는 안 된다. 임차인의 권리확보를 위한 수단인 우선변제권과 대항력을 확보하고 유지하는 것은 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 중요한 수단이므로 철저하게 관리하고 유지토록 주의하여야 한다.

  마지막으로 계약서의 특약을 과잉 신뢰하지 말아야한다. 계약서상의 특약사항은 양 당사자 간의 약속일뿐, 위반 시 이행을 강제할 수단이 담보되어야 비로소 효력이 있다. 특약에 보증보험 가입조건과 근저당권 말소조건을 이행하지 않는 경우, 그에 상응하는 이행담보력을 확인하지 않는다면 그 특약 조건은 단순한 말과 종이에 불과하다. 따라서 단순히 특약을 반영하는 행위만을 고려하는 것 대신, 상대방이 특약 이행을 하는지와 이행하지 않을 경우를 대비하는 조치가 필요하다.

  앞서 설명한 여러 주의사항을 점검할 때, 국토교통부와 주택도시보증공사가 제공하는 『안심전세 App』 이용을 추천한다. 해당 앱은 전세사기에 노출되었던 연립, 다세대에 대한 시세정보와 보증가입 여부, 주택의 등기부등본을 통한 권리관계를 안내하고 있으며, 추가로 임대인의 보증사고 유무 등 다양한 정보를 제공받을 수 있어 임차인은 적정 주택 선택과 임대인 정보 확인에 도움을 받을 수 있다.