사무실 공실 문제가 대한민국의 사회문제로 떠오르고 있다. 국가기관이 사무실과 상가의 공실문제를 해결하기 위해 노력하고 있지만 문제가 잘 해결되지 않고 있는 것 이 현 상황이며 사무실들의 평균 계약 기간이 4년~7년 정도라는 것을 고려해보았을 때 문제는 앞으로 더욱 악화될 것으로 예측된다. 이는 단순히 부동산 문제에 그치지 않고 다른 분야에도 영향을 미칠 수 있기 때문에 빠른 시일 내에 문제를 해결해야 할 것으로 보인다.
한국만 문제 아니다...미국도 마주한 오피스 공실
한국만 공실 문제를 마주한 것이 아니다. 미국도 사무실 공실 문제를 사회문제로 마주했지만 미국은 원격 근로자의 비중이 더 이상 오르지 않고 20~25% 정도로 유지되었기에 문제가 더 이상 심화되지는 않을 것이라고 예측하였다. 하지만 전문가들의 견해는 다르다. 실제로 사용되는 사무실 공간은 팬데믹 이전의 절반 수준이며, 상업용 임대 기간은 평균 4~7년이므로 아직 사무실 오피스 계약의 감소로 이루어지지 않았다는 것이 일반적인 견해이다. 현재 추세가 이어진다면 2030년에는 여의도의 8배 이상의 공실이 발생할 것으로 여겨진다. 미국은 이러한 문제를 해결하기 위하여 사무실 공실을 아파트로 만드는 등 다양한 해결방법을 모색하고 있다.
그렇다면 한국은 어떨까? 미국과 다르게 대한민국의 오피스 공실률은 하락하고 있 었다. [한국부동산원, 상업용부동산 임대 동향 조사 결과]에 의하면 2015년부터 2023년까지 2015년 12.6%를 시작으로 2016년 13%, 2017년 12%, 2018년 12.7%, 2019년 11.8%, 2020년 11.2%, 2021년 10.9%, 2022년 9.6%, 2023년 8.9%로 감소하였다. 하지만 여기서 주목할 점은 수도권의 오피스 공실률만이 낮다는 사실이다.
어떤 것이 이러한 상황을 만들었는가?
출산율이 감소하며 학생의 수도 감소하였고, 대다수의 학원들이 팬데믹에 대응하 는 과정에서 디지털 수업으로 전환하였다. [한국부동산원, 상업용부동산 임대 동향 조사 결과]에 따르면 2023년 3분기 중대형상가 공실률은 13.6%로 상대적으로 높은 수치에 해당한다. 중대형상가 공실률은 2017년 3분기부터 2024년까지 지속적으로 증가하는 추세이다. 2017년 9.8%를 시작으로 2018년 10.6%, 2019년 11.5%, 2020년 12.4%, 2021년 13.3%, 2022년 13.1%, 2023년 13.6% 로 증가했다. 이는 약 30%이상 증가한 수치이다. 특히 세종특별시의 중대형 상가 공실률이 눈에 크게 띄었는데 [한국부동산원, 상업용부동산 임대 동향 조사 결과]에 따르면 2023년 3분기 공실률 25.7%로 상대적으로 인구가 젊은 세종시에서는 장을 안 보거나, 상권 미성숙, 온라인 주문 등으로 인해 다른 지역에 비해 중대형 상가 공실률이 더욱 높아진 것으로 보인다. [한국부동산원, 부동산정책 Brief 1호] 에 따르면 전체 면적 대비 집합상가 평균 면적 비율은 신도시 6.7%, 수도권 4.1%, 지방도시 2.1%이다. 즉 신도시인 세종시의 상업업무용지 비율은 낮지만 집합상가 비율이 높기에 더욱 우려가 제기되는 것으로 보인다.
무엇이 문제를 일으켰나?
오피스 공실 문제가 심각해진 이유는 복합적인 이유가 있지만 무엇보다 금리 증가 가 가장 큰 영향으로 여겨진다. 대한민국 국채 10년물 금리는 4.29%로 상가보다 채 권이나 예금으로 관심이 쏠린 것으로 보인다. 다시 말해 고금리가 수익형 부동산에게 부정적인 영향을 미친 것으로 보인다. 불과 2년 반 전에는 금리가 1.3%대였던 것을 고려하면 채권이나 주식과 같이 안정적인 자산들의 기대수익률은 증가하고 반대로 수익형 부동산 투자비용은 증가한다는 것이다. 수익형 부동산의 매매가 대비 최소 임대 수익률은 5%를 넘겨야 실질적으로 유지하는 것이 가능하지만 고금리로 인해 5%라고 해도 높은 금리에 의해서 예금에 대한 선호도가 더 높게 나타나는 것으로 보인다. 또한 어려운 상황 속에서 임대 수익률 5% 달성하는 것 또한 쉽지 않은 것이 현 실정이기에 빠르게 고금리 문제를 해결해야 할 것으로 보인다.
이수인 기자 sooin1403@kau.kr